مالک و سازنده قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کنند تا هر دو از واحدهای جدیدی که ساخته می‌شود، سود ببرند. به همین دلیل، نحوه تقسیم سهم مالک و سازنده از زمین و ساختمان خیلی مهم است. این موضوع آنقدر اهمیت دارد که در این مقاله به طور کامل به آن پرداخته می‌شود.

نحوه تقسیم ساختمان بین مالک و سازنده

بخش اول: معنی عرصه (زمین):

عرصه در زبان فارسی به معنای “میدان” یا “صحرا” است، اما در حقوق به زمینی گفته می‌شود که متعلق به مالک است.
در قرارداد مشارکت در ساخت، عرصه همان زمینی است که مالک آن را در اختیار می‌گذارد و سازنده روی آن ساختمان می‌سازد.
مالکیت زمین معمولاً در اختیار مالک است، بنابراین مشخص کردن حقوق و مسئولیت‌های مربوط به زمین خیلی مهم است تا بعداً بین مالک و سازنده اختلافی پیش نیاید.

بخش دوم: معنی اعیان (ساختمان):

اعیان به چیزهایی گفته می‌شود که روی زمین ساخته یا کاشته می‌شوند، مثل ساختمان، قنات یا درخت.
در قرارداد مشارکت در ساخت، اعیان به ساختمان یا واحدهای ساخته‌شده اشاره دارد. این ساختمان‌ها نتیجه کار و سرمایه‌گذاری سازنده است.
مالک زمین را می‌دهد و سازنده ساختمان را می‌سازد، پس هر دو باید به طور منصفانه از ساختمان سهم ببرند.

تفاوت عرصه و اعیان:
عرصه: زمین خالی که متعلق به مالک است.
اعیان: ساختمان یا چیزهایی که روی زمین ساخته می‌شوند.

در قرارداد مشارکت در ساخت، هر دو این مفاهیم خیلی مهم هستند و باید به طور دقیق تعریف شوند تا از اختلاف جلوگیری شود.

بخش سوم: معنا و مفهوم تقسیم

تقسیم در حقوق به این معناست که سهم هر یک از شرکا از یک مال مشترک (چیزی که چند نفر با هم مالک آن هستند) جدا شود. تقسیم می‌تواند به دو روش انجام شود:

۱. تقسیم به تراضی (توافق طرفین):

تراضی یعنی رضایت و خوش‌حالی.
اگر همه شرکا با تقسیم مال مشترک موافق باشند، تقسیم بر اساس توافق آن‌ها انجام می‌شود.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی: اگر همه شرکا راضی باشند، تقسیم طبق توافق آن‌ها انجام می‌شود. اما اگر کسی راضی نباشد، دادگاه می‌تواند تقسیم را اجبار کند، به شرطی که به کسی ضرر نرسد. اگر تقسیم باعث ضرر شود، دادگاه اجازه اجبار نمی‌دهد و تقسیم باید با رضایت همه انجام شود.

نکات مهم:

• تقسیم واحدهای جدید ساخته‌شده می‌تواند در خود قرارداد مشارکت در ساخت یا در یک صورتجلسه جداگانه انجام شود.
• تقسیم ساختمان جدید معمولاً بعد از اتمام ساخت‌وساز انجام می‌شود.
• تقسیم‌نامه رسمی معمولاً بعد از اتمام ساخت‌وساز و با حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.
• حصه به معنای سهم است.

۲. تقسیم به اجبار (از طریق دادگاه):

اجبار یعنی وادار کردن.
اگر برخی از شرکا به تقسیم مال مشترک راضی نباشند، اما برخی دیگر بخواهند مال تقسیم شود، دادگاه می‌تواند به درخواست یکی از شرکا، حکم به تقسیم دهد، به شرطی که این تقسیم به کسی ضرر نزند.

مثال:
فرض کنید مالک و سازنده در یک پروژه مشارکت کرده‌اند. بعد از اتمام ساخت، ساختمان ۱۰ واحد دارد. اگر مالک بخواهد همه واحدها را برای خود نگه دارد و سازنده راضی نباشد، سازنده می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و درخواست تقسیم به اجبار دهد.

نکته نهایی
تقسیم مال مشترک باید به گونه‌ای باشد که حقوق همه شرکا رعایت شود و به کسی ضرر نرسد. اگر تقسیم به ضرر یکی از طرفین باشد، دادگاه اجازه اجبار نمی‌دهد. بنابراین، بهترین راه این است که طرفین با هم توافق کنند تا اختلافی پیش نیاید.

نکات تکمیلی درباره تقسیم

۱. تقسیم شامل افراز و تفکیک است، تقسیم یک مفهوم کلی است که دو روش دارد:
افراز: جدا کردن سهم هر شریک از مال مشترک.
تفکیک: تقسیم مال غیرمنقول (مثل زمین یا ساختمان) به قطعات کوچکتر.
افراز معمولاً از طریق دادگاه یا اداره ثبت انجام می‌شود، اما تقسیم می‌تواند هم با توافق طرفین و هم با حکم دادگاه انجام شود.

۲. تقسیم برای اموال منقول و غیرمنقول:
تقسیم هم برای اموال منقول (مثل ماشین یا لوازم خانه) و هم برای اموال غیرمنقول (مثل زمین و ساختمان) انجام می‌شود.

۳. اگر ساختمان جدید تفکیک شود:
اگر ساختمان فقط به قطعات کوچکتر تقسیم شود (تفکیک)، حالت اشتراک (اشاعه) بین طرفین باقی می‌ماند. یعنی هر دو طرف به طور مشترک مالک کل ساختمان هستند، مگر اینکه با تنظیم تقسیم‌نامه، سهم هر کدام به طور جداگانه مشخص شود.
مثال:
اگر ساختمان جدید ۶ طبقه و هر طبقه ۲ واحد داشته باشد (مجموعاً ۱۲ واحد) و طرفین توافق کنند که هر کدام ۵۰ درصد سهم داشته باشند، مالک و سازنده هر کدام مالک ۶ واحد می‌شوند. به این عمل تقسیم می‌گویند، نه تفکیک، زیرا در تفکیک حالت اشتراک باقی می‌ماند.

 

بخش چهارم: میزان سهم مالک و سازنده از ساختمان جدید

تعیین یک سهم ثابت و پیش‌فرض برای مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن نیست. سهم هر کدام به عوامل مختلفی بستگی دارد، مثل:

• شهر، منطقه و خیابانی که پروژه در آن قرار دارد.
• نوع ساختمان (مسکونی، تجاری، اداری یا مختلط).
• مصالح و متریال مورد استفاده در ساخت.
• تراکم مجاز و جمعیت منطقه.
• متراژ زمین و سایر شرایط پروژه.

بنابراین، سهم مالک و سازنده در هر پروژه بر اساس این عوامل و عرف محل تعیین می‌شود.

عرف رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت:

معمولاً سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد است.
در برخی موارد، طرفین توافق می‌کنند که هر کدام ۵۰ درصد از زمین و ساختمان را مالک شوند.

نکته مهم
تعیین سهم مالک و سازنده کاملاً به توافق طرفین و شرایط پروژه بستگی دارد. هیچ قانون ثابتی برای این کار وجود ندارد، و این موضوع باید در مذاکرات بین مالک و سازنده مشخص شود.

بخش پنجم: چگونگی تقسیم ساختمان جدید بین مالک و سازنده

تقسیم ساختمان جدید بین مالک و سازنده کاملاً به توافق طرفین بستگی دارد. در این بخش، دو موضوع اصلی مطرح می‌شود:

۱. چگونگی تقسیم واحدهای ساخته‌شده:

ساختمان‌های جدید معمولاً چند طبقه دارند و هر یک از طرفین (مالک و سازنده) ترجیح می‌دهند واحدهایی را دریافت کنند که از نظر موقعیت، نورگیری، چشمانداز، امنیت و دسترسی در بهترین حالت باشند. این موضوع ممکن است باعث اختلاف بین مالک و سازنده شود.

موارد اختلاف احتمالی:

محل پارکینگ‌ها و انباری‌ها.
جهت واحدها (شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی).
تقسیم طبقات بین طرفین.

نکات مهم در تقسیم طبقات:

۱. اگر تعداد طبقات زوج باشد (مثلاً ۱۰ طبقه) و سهم مالک و سازنده هر کدام ۵۰ درصد باشد:
طبقات زوج (۲، ۴، ۶، ۸، ۱۰) به سازنده می‌رسد.
طبقات فرد (۱، ۳، ۵، ۷، ۹) به مالک می‌رسد.

۲. اگر تعداد طبقات فرد باشد (مثلاً ۹ طبقه) و سهم مالک و سازنده هر کدام ۵۰ درصد باشد:
طبقات زوج (۲، ۴، ۶، ۸) به سازنده می‌رسد.
طبقات فرد (۱، ۳، ۵، ۷، ۹) به مالک می‌رسد.
طبقه اول به طور مساوی بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود.

۳. اگر تعداد طبقات زوج باشد (مثلاً ۱۰ طبقه) و سهم مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد باشد:
طبقات ۲، ۴، ۶، ۸ به سازنده می‌رسد.
طبقات ۱، ۳، ۵، ۷، ۹، ۱۰ به مالک می‌رسد.

۴. اگر تعداد طبقات فرد باشد (مثلاً ۹ طبقه) و سهم مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد باشد:
طبقات ۲، ۴، ۶، ۸ به سازنده می‌رسد.
طبقات ۱، ۳، ۵، ۷، ۹ به مالک می‌رسد.

۵. اگر تعداد طبقات زوج باشد (مثلاً ۱۰ طبقه) و سهم مالک ۴۰ درصد و سازنده ۶۰ درصد باشد:
طبقات ۱، ۲، ۴، ۶، ۸، ۱۰ به سازنده می‌رسد.
طبقات ۳، ۵، ۷، ۹ به مالک می‌رسد.

۶. اگر تعداد طبقات فرد باشد (مثلاً ۹ طبقه) و سهم مالک ۳۰ درصد و سازنده ۶۰ درصد باشد:
طبقات ۲، ۴، ۶، ۸، ۹ به سازنده می‌رسد.
طبقات ۱، ۳، ۵، ۷ به مالک می‌رسد.

نکته:
مالک و سازنده می‌توانند برخلاف عرف توافق کنند. مثلاً طبقات زوج به مالک و طبقات فرد به سازنده برسد.
سهم هر کدام به میزان سرمایه یا آورده آن‌ها بستگی دارد. آورده مالک معمولاً زمین یا ساختمان کلنگی است و آورده سازنده شامل هزینه‌های ساخت و تخصص است.

۲. فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض:

گاهی اوقات سهم مالک و سازنده از ساختمان تعادل ندارد. مثلاً سهم مالک ۵۲ درصد و سهم سازنده ۴۸ درصد باشد. در این حالت، برای ایجاد تعادل، یکی از طرفین باید مبلغی به طرف دیگر پرداخت کند. به این مبلغ، مبلغ بلاعوض می‌گویند.

فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض:

مبلغ بلاعوض = (قدرالسهم مالک × (آورده مالک + آورده سازنده)) آورده مالک

مثال:
سرمایه سازنده: ۳۰۰ میلیون تومان.
ارزش زمین مالک: ۷۵۰ میلیون تومان.
سهم مالک بر اساس توافق: ۶۰ درصد.
محاسبه:
60% × (۷۵۰ + ۳۰۰) ۷۵۰ = 120 میلیون تومان

در این مثال، سازنده باید ۱۲۰ میلیون تومان به مالک پرداخت کند تا تعادل ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده حفظ شود.

نکته نهایی:
برای جلوگیری از اختلافات، بهتر است تمام جزئیات تقسیم واحدها و محاسبه مبلغ بلاعوض در قرارداد به طور شفاف ذکر شود. همچنین، طرفین باید با دقت و بر اساس عرف و قوانین محلی به توافق برسند.

جمع بندی
در این مقاله سعی کردیم که اکثر مفاهیمی که در قراردادهای مشارکت در ساخت بین طرفین قرارداد استفاده میشود را بیان نماییم و روش های تقسیم ملک بعد از اینکه ساخته شد را بیان کنیم امیدوارم که لذت برده باشید.